随着我县城市化进程的加快，居民住宅小区数量日益增多，欧洲花园等较大规模住宅小区的建成，市民对居住环境的要求越来越高，小区物业管理业迅速崛起。截止目前，共有11家物业管理企业，其中一级资质企业2家。这些企业已对三合潭花园小区等近20个小区及办公大楼实施了物业管理，管理面积达200多万平方米，13个小区已建立了业主委员会，新建住宅小区全部落实前期物业管理。
由于我县物业管理起始于1998年，起步较晚，现正处于发展阶段，还不为广大居民所接受，物管企业与业主难以达成共识，矛盾较多，许多问题逐步凸显，物业管理的发展已陷入困境。
一是物业管理机制不够健全，监管力量薄弱。近年来，国家建设部、浙江省相继出台了物业管理方面的法规，台州市也于2010年8月出台了《物业管理实施办法》，但我县至今尚未制定物业管理制度，只在2008年公布了《普通住宅小区前期物业服务收费标准》（详见表Ⅰ），在物业管理过程中只能参照上级法规执行。由于上级法规过于宏观或不切合玉环实际，一些条目不够明细化、具体化，操作性不强，使物管企业与业主之间对物业管理的理解存在较大差异，如收费标准、服务项目、服务水准等，导致各种纠纷时有发生。另外，我县物业管理的职能科室是县建设规划局城乡建设科，该科室人员少，要承担多项职责，工作量大面广；而小区物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及建设规划、城管、供电、供水、工商、税务、物价、社会保障、公安、司法、消防等众多部门，相关职能部门又没有形成合力，长效管理机制还未建立，以几个人的精力难及如此多职能，因此物业服务方面的监管很难到位。
表Ⅰ：玉环县普通住宅小区前期物业服务收费标准 单位：元/平方米·月
| 服务等级 | 收费基准价 | 备 注 |
| 有电梯住宅 | 无电梯住宅 |
| 一级 | 1.30 | 0.70 | 1、按住宅建筑面积计收。 2、此收费标准可上下浮动20%。 3、有电梯住宅各等级收费标准不包括水泵、电梯等高能耗设施设备运行费用。 4、水泵、电梯等高能耗费用可按每月0.30－0.50元/平方米另行预收，年终按实分摊结算，多退少补。 |
| 二级 | 1.00 | 0.50 |
| 三级 | 0.80 | 0.30 |
二是物管企业等级偏低，服务水平不高。全县11家物管企业中一级资质企业仅2家，且为外来的服务企业，其余9家均为三级资质企业。除欧洲花园引进一级资质企业宁波银亿物业管理有限公司，规模较大，有保洁员18人、保安25人、管理人员13人，能提供较多的服务项目、较高的服务品质外，大多物管公司由于利润低等原因难以吸引足够的资金和技术人才进入物管行业，特色服务、个性化服务的开展受到极大限制。有些小区服务产品单一，长期停留在保洁员扫扫地、保安看看门的简单而低级的服务水准，难以得到业主的信任。如蓝天花园和石井小区，管理人员（清洁工不算）分别为8人（两个门口）和5人（1个门口），大多是40岁以上初中以下文化水平，根本没有接受过物业管理方面的业务培训，工资1600元左右，人员少、学历低、业务水平差、工作辛苦、待遇低，根本无法提供高水准、高品质的服务。小区内违规停车、乱倒垃圾、违章搭建、毁绿占绿、非法出租、油烟噪音扰民、破坏公共设施、侵占公共用地等等现象时有发生，让业主普遍感到不满意。
三是物业服务收费率低，物管企业经营举步维艰。部分业主拖欠、拒付物业管理费的现象比较严重，尤其以老小区更为严重，成为困扰我县物管行业发展的一大“通病”。据对嘉汇小区等6个住宅小区抽样调查情况看，服务收费率普遍较低，有些甚至只有60%左右（详见表Ⅱ），物业服务费的收缴困难造成多数物业管理企业入不敷出、亏损经营，从而出现部分物业公司因难以维持只好撤出的情况。
表Ⅱ： 住宅小区物业管理抽样调查情况表
| 序号 | 小区名称 | 物业公司名称 | 员工人数（人） | 收费标准 | 业主数量（户） | 物业收费率 |
| 1 | 嘉汇小区 （有电梯） | 凯文物业 | 12 | 1.8元/平方·月 | 119 | 90%左右 |
| 2 | 欧洲花园 （有电梯） | 宁波银欲物业管理有限公司玉环分公司 | 56 | 1.5元/平方·月 | 991 | 60%左右 |
| 3 | 龙潭别墅 | 玉环县中兴物业管理有限公司 | 20 | 0.8-1.0元/平方·月 | 110 | 80%左右 |
| 4 | 三合潭小区（其中小高层有电梯） | 玉环大众物业管理有限公司 | 21 | 0.4元（小高层0.7元）/平方·月 | 488 | 90%左右 |
| 5 | 蓝天花苑 | 台州恒兴物业管理有限公司 | 11 | 50元/套·月 | 500 | 60%左右 |
| 6 | 石井小区 | 玉环福安管理有限公司 | 8 | 30元/套·月 | 546 | 80%左右 |
究其原因，主要有三方面：
从物管企业层面分析，各小区实际收费价格存在较大差异。嘉汇小区、欧洲花园、龙潭别墅、三合潭小区采取按平方计费，收费标准大不相同，尽管这些小区的规模、企业的等级、服务的水准不尽相同，收费应有差距，但差距应该多少，标准是否合理，业主心存怀疑。蓝天花苑、石井小区是按套计费，不符合2008年公布的按面积计费规定，且两个小区的收费差距较大，蓝天花苑比石井小区每月每套高出20元，而两个小区建成时间和规模相近，让蓝天花苑的业主感到收费不公平。2008年大众物业管理有限公司进驻蓝天花苑，就因为收费比石井小区高，许多业主拒缴物业费而不得不在管理半年多后中途退出。这样的后遗症很大，让那些已缴纳物业费的人普遍感到吃亏、不公正，容易导致拒付物业费的恶性循环。2010年恒兴物业管理有限公司进驻蓝天花苑后，好多本来想缴纳物业费的业主也采取观望的态度，拖了一年后才缴纳，有些意识淡薄的干脆赖账；其他小区也受到一定的影响，如欧洲花园，2007年收费率达90%以上，2008年降为70%左右，去年已降到60%左右，如果再按如此走势发展下去，最终的结果必将是物管企业撤离。
从业主层面分析，由于长期受计划经济实物分房等思想的影响，广大城镇居民对物业管理的消费观念尚未真正确立，消费意识也十分淡薄。有些业主认为自己整天在家，用不着物业来管理小区；有些业主认为自己收入不高，要承担水费、电费、电梯费，还要承受物业费难以接受；有些业主认为自己的房子空置没住人，有什么理由要付物业费；有些业主认为物业公司的服务水平太低，这样看看大门、扫扫地面的管理等于没管；有些业主存在从众的心理，看别人不付都没事干吗自己要付。这样，拖欠或拒付的人大有存在，三合潭小区有户业主，管理人员多次上门收费就是不给，甚而与管理人员大吵一场。同时，由于有些小区在物管企业进驻时，业主委员会还未成立，收费的标准由物管企业或小区所在的社区确定，没有征求业主的意见，所以许多业主对并不高昂的收费标准不认可。
从开发商层面分析，房产公司开发建设时遗留了许多问题，对业主产生了不良影响，也给物管企业造成了管理不便。如三合潭小区，通往18幢楼房的路一直没有硬化，直到去年才硬化，这幢楼的业主们非常不满，就拒付物业费；有些楼房因为建设质量差，墙壁或地面出现裂痕，业主找不到开发商就找物业，物业认为这是开发商的事，与己无关，两方就产生了矛盾，也容易让业主产生拖欠或拒付物业费的念头。又如欧洲花园，房产公司在售楼时采取了房子和车位分离的销售方式，共有1400多个车位，车位均价13.8万元，由于价位较高，许多有车户就只买房子不买车位，直到现在还有600多个车位没有卖出，造成了这边有600多个车位空着，那边业主没地方停车的尴尬。有的将车停在路边，妨碍了道路畅通；有的将车停在绿化带上，严重破坏了绿化，影响了了小区的美观，其他业主对此很有意见，就责怪物业没管好，管理水平低，服务能力差。还有许多小区，因开发商变更规划或未建配套设施，导致业主权益受损，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异，如蓝天花苑、欧洲花园、楚门滨港小区等都有这样的问题，物业管理企业便成了替罪羊和出气筒。
我县小区物业管理问题已成为人民群众密切关注的重大民生问题，完善我县物业管理机制，加强住宅小区物业管理，提高居民居住质量，已刻不容缓。为此，建议：
一要健全物业管理机制，积极形成齐抓共管的良好局面。尽快制定出台《玉环县物业管理实施办法》，既要与国家、浙江省有关物业管理法规和《台州市物业管理实施办法》不相违背，又要切合玉环实际，使管理办法更符合玉环县情，更具有可操作性；物业服务收费标准要细化、具体化，对多层建筑、小高层建筑、别墅、排屋等不同类型住房，对不同规模不同等级住宅小区，对不同资质物管企业的收费标准分类进行明确，具体标准出台可由主管部门召集业主委员会、物管企业、社区三方代表进行协商确定，使收费标准让各方都能接受。健全物业管理网络体系，形成齐抓共管的局面，建立物业管理联席会议制度，由政府分管领导牵头，研究协调物业管理重大事项，县建设规划局具体承办联席会议研究确定的事项；组建物业办，确保人员编制，实现专人负责住宅小区物业服务的管理；住宅小区较多的街道、乡镇相应建立领导小组，负责统筹、协调、考核、监督辖区内小区物业管理相关工作；建立社区工作小组，负责集聚多方力量，解决小区物业管理工作中遇到的各类问题；全面建立业主委员会，对物管企业已进驻但业主委员会还未成立的住宅小区要帮助并督促尽快建立，对物管企业还未进驻或新建的住宅小区（住户已达60%以上）要在物管企业还未进驻前成立业主委员会。
二要加强物业行业监督管理，提高物业管理公司服务水平。明确职能部门监管职责及监管措施，实现部门监管向联动监管的转变，解决过去单一靠建设规划部门监管，监管人员少、监管手段匮乏、巡查频率低的问题。积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，以公开、公平、公正的市场竞争来促进物管企业自觉提高服务水平。加强物管企业制度化、规范化建设，强化日常检查、资质审定、从业人员业务培训等工作措施，对维修不及时、服务不到位、收费不规范行为予以严肃查处，并作为不良记录记入该企业诚信档案。建立有效的服务业绩考核评价体系，根据物管企业业绩考评结果，对绩效好的企业在招投标中加分，对考核低的企业实行红、黄牌警告甚至退出市场，体现市场公平，提高物管行业的服务水准。
三要增强居民对物业管理的认识，切实解决物业收费难问题。物业管理是一个新生事物，人们对它的认识还需要一个过程。要运用多种形式宣传相关法律法规，让业主更新观念，了解小区物业管理的重要性，自觉履行相关义务特别是自觉缴纳物业费，积极配合物管企业做好管理，同时善于运用法律武器维护自己的合法权益。要开展整治清除历史欠账，切实解决物业管理方面的“急、难、重”问题和房产公司遗留问题，为物管企业顺利进驻和服务创造良好条件。要成立由社区、法院、物业公司等相关单位、部门组成的快速调解机构，通过与业主逐一约谈的方式，从源头上了解业主拖欠物业费的真正原因，对症下药，对空置房、困难户及拒不缴纳的业主分别处理，妥善解决物业费拖欠、拒交问题，提高物业费收费率，推进物业管理持续发展。
随着我县城市化进程的加快，居民住宅小区数量日益增多，欧洲花园等较大规模住宅小区的建成，市民对居住环境的要求越来越高，小区物业管理业迅速崛起。截止目前，共有11家物业管理企业，其中一级资质企业2家。这些企业已对三合潭花园小区等近20个小区及办公大楼实施了物业管理，管理面积达200多万平方米，13个小区已建立了业主委员会，新建住宅小区全部落实前期物业管理。
由于我县物业管理起始于1998年，起步较晚，现正处于发展阶段，还不为广大居民所接受，物管企业与业主难以达成共识，矛盾较多，许多问题逐步凸显，物业管理的发展已陷入困境。
一是物业管理机制不够健全，监管力量薄弱。近年来，国家建设部、浙江省相继出台了物业管理方面的法规，台州市也于2010年8月出台了《物业管理实施办法》，但我县至今尚未制定物业管理制度，只在2008年公布了《普通住宅小区前期物业服务收费标准》（详见表Ⅰ），在物业管理过程中只能参照上级法规执行。由于上级法规过于宏观或不切合玉环实际，一些条目不够明细化、具体化，操作性不强，使物管企业与业主之间对物业管理的理解存在较大差异，如收费标准、服务项目、服务水准等，导致各种纠纷时有发生。另外，我县物业管理的职能科室是县建设规划局城乡建设科，该科室人员少，要承担多项职责，工作量大面广；而小区物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及建设规划、城管、供电、供水、工商、税务、物价、社会保障、公安、司法、消防等众多部门，相关职能部门又没有形成合力，长效管理机制还未建立，以几个人的精力难及如此多职能，因此物业服务方面的监管很难到位。
表Ⅰ：玉环县普通住宅小区前期物业服务收费标准 单位：元/平方米·月
| 服务等级 | 收费基准价 | 备 注 |
| 有电梯住宅 | 无电梯住宅 |
| 一级 | 1.30 | 0.70 | 1、按住宅建筑面积计收。 2、此收费标准可上下浮动20%。 3、有电梯住宅各等级收费标准不包括水泵、电梯等高能耗设施设备运行费用。 4、水泵、电梯等高能耗费用可按每月0.30－0.50元/平方米另行预收，年终按实分摊结算，多退少补。 |
| 二级 | 1.00 | 0.50 |
| 三级 | 0.80 | 0.30 |
二是物管企业等级偏低，服务水平不高。全县11家物管企业中一级资质企业仅2家，且为外来的服务企业，其余9家均为三级资质企业。除欧洲花园引进一级资质企业宁波银亿物业管理有限公司，规模较大，有保洁员18人、保安25人、管理人员13人，能提供较多的服务项目、较高的服务品质外，大多物管公司由于利润低等原因难以吸引足够的资金和技术人才进入物管行业，特色服务、个性化服务的开展受到极大限制。有些小区服务产品单一，长期停留在保洁员扫扫地、保安看看门的简单而低级的服务水准，难以得到业主的信任。如蓝天花园和石井小区，管理人员（清洁工不算）分别为8人（两个门口）和5人（1个门口），大多是40岁以上初中以下文化水平，根本没有接受过物业管理方面的业务培训，工资1600元左右，人员少、学历低、业务水平差、工作辛苦、待遇低，根本无法提供高水准、高品质的服务。小区内违规停车、乱倒垃圾、违章搭建、毁绿占绿、非法出租、油烟噪音扰民、破坏公共设施、侵占公共用地等等现象时有发生，让业主普遍感到不满意。
三是物业服务收费率低，物管企业经营举步维艰。部分业主拖欠、拒付物业管理费的现象比较严重，尤其以老小区更为严重，成为困扰我县物管行业发展的一大“通病”。据对嘉汇小区等6个住宅小区抽样调查情况看，服务收费率普遍较低，有些甚至只有60%左右（详见表Ⅱ），物业服务费的收缴困难造成多数物业管理企业入不敷出、亏损经营，从而出现部分物业公司因难以维持只好撤出的情况。
表Ⅱ： 住宅小区物业管理抽样调查情况表
| 序号 | 小区名称 | 物业公司名称 | 员工人数（人） | 收费标准 | 业主数量（户） | 物业收费率 |
| 1 | 嘉汇小区 （有电梯） | 凯文物业 | 12 | 1.8元/平方·月 | 119 | 90%左右 |
| 2 | 欧洲花园 （有电梯） | 宁波银欲物业管理有限公司玉环分公司 | 56 | 1.5元/平方·月 | 991 | 60%左右 |
| 3 | 龙潭别墅 | 玉环县中兴物业管理有限公司 | 20 | 0.8-1.0元/平方·月 | 110 | 80%左右 |
| 4 | 三合潭小区（其中小高层有电梯） | 玉环大众物业管理有限公司 | 21 | 0.4元（小高层0.7元）/平方·月 | 488 | 90%左右 |
| 5 | 蓝天花苑 | 台州恒兴物业管理有限公司 | 11 | 50元/套·月 | 500 | 60%左右 |
| 6 | 石井小区 | 玉环福安管理有限公司 | 8 | 30元/套·月 | 546 | 80%左右 |
究其原因，主要有三方面：
从物管企业层面分析，各小区实际收费价格存在较大差异。嘉汇小区、欧洲花园、龙潭别墅、三合潭小区采取按平方计费，收费标准大不相同，尽管这些小区的规模、企业的等级、服务的水准不尽相同，收费应有差距，但差距应该多少，标准是否合理，业主心存怀疑。蓝天花苑、石井小区是按套计费，不符合2008年公布的按面积计费规定，且两个小区的收费差距较大，蓝天花苑比石井小区每月每套高出20元，而两个小区建成时间和规模相近，让蓝天花苑的业主感到收费不公平。2008年大众物业管理有限公司进驻蓝天花苑，就因为收费比石井小区高，许多业主拒缴物业费而不得不在管理半年多后中途退出。这样的后遗症很大，让那些已缴纳物业费的人普遍感到吃亏、不公正，容易导致拒付物业费的恶性循环。2010年恒兴物业管理有限公司进驻蓝天花苑后，好多本来想缴纳物业费的业主也采取观望的态度，拖了一年后才缴纳，有些意识淡薄的干脆赖账；其他小区也受到一定的影响，如欧洲花园，2007年收费率达90%以上，2008年降为70%左右，去年已降到60%左右，如果再按如此走势发展下去，最终的结果必将是物管企业撤离。
从业主层面分析，由于长期受计划经济实物分房等思想的影响，广大城镇居民对物业管理的消费观念尚未真正确立，消费意识也十分淡薄。有些业主认为自己整天在家，用不着物业来管理小区；有些业主认为自己收入不高，要承担水费、电费、电梯费，还要承受物业费难以接受；有些业主认为自己的房子空置没住人，有什么理由要付物业费；有些业主认为物业公司的服务水平太低，这样看看大门、扫扫地面的管理等于没管；有些业主存在从众的心理，看别人不付都没事干吗自己要付。这样，拖欠或拒付的人大有存在，三合潭小区有户业主，管理人员多次上门收费就是不给，甚而与管理人员大吵一场。同时，由于有些小区在物管企业进驻时，业主委员会还未成立，收费的标准由物管企业或小区所在的社区确定，没有征求业主的意见，所以许多业主对并不高昂的收费标准不认可。
从开发商层面分析，房产公司开发建设时遗留了许多问题，对业主产生了不良影响，也给物管企业造成了管理不便。如三合潭小区，通往18幢楼房的路一直没有硬化，直到去年才硬化，这幢楼的业主们非常不满，就拒付物业费；有些楼房因为建设质量差，墙壁或地面出现裂痕，业主找不到开发商就找物业，物业认为这是开发商的事，与己无关，两方就产生了矛盾，也容易让业主产生拖欠或拒付物业费的念头。又如欧洲花园，房产公司在售楼时采取了房子和车位分离的销售方式，共有1400多个车位，车位均价13.8万元，由于价位较高，许多有车户就只买房子不买车位，直到现在还有600多个车位没有卖出，造成了这边有600多个车位空着，那边业主没地方停车的尴尬。有的将车停在路边，妨碍了道路畅通；有的将车停在绿化带上，严重破坏了绿化，影响了了小区的美观，其他业主对此很有意见，就责怪物业没管好，管理水平低，服务能力差。还有许多小区，因开发商变更规划或未建配套设施，导致业主权益受损，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异，如蓝天花苑、欧洲花园、楚门滨港小区等都有这样的问题，物业管理企业便成了替罪羊和出气筒。
我县小区物业管理问题已成为人民群众密切关注的重大民生问题，完善我县物业管理机制，加强住宅小区物业管理，提高居民居住质量，已刻不容缓。为此，建议：
一要健全物业管理机制，积极形成齐抓共管的良好局面。尽快制定出台《玉环县物业管理实施办法》，既要与国家、浙江省有关物业管理法规和《台州市物业管理实施办法》不相违背，又要切合玉环实际，使管理办法更符合玉环县情，更具有可操作性；物业服务收费标准要细化、具体化，对多层建筑、小高层建筑、别墅、排屋等不同类型住房，对不同规模不同等级住宅小区，对不同资质物管企业的收费标准分类进行明确，具体标准出台可由主管部门召集业主委员会、物管企业、社区三方代表进行协商确定，使收费标准让各方都能接受。健全物业管理网络体系，形成齐抓共管的局面，建立物业管理联席会议制度，由政府分管领导牵头，研究协调物业管理重大事项，县建设规划局具体承办联席会议研究确定的事项；组建物业办，确保人员编制，实现专人负责住宅小区物业服务的管理；住宅小区较多的街道、乡镇相应建立领导小组，负责统筹、协调、考核、监督辖区内小区物业管理相关工作；建立社区工作小组，负责集聚多方力量，解决小区物业管理工作中遇到的各类问题；全面建立业主委员会，对物管企业已进驻但业主委员会还未成立的住宅小区要帮助并督促尽快建立，对物管企业还未进驻或新建的住宅小区（住户已达60%以上）要在物管企业还未进驻前成立业主委员会。
二要加强物业行业监督管理，提高物业管理公司服务水平。明确职能部门监管职责及监管措施，实现部门监管向联动监管的转变，解决过去单一靠建设规划部门监管，监管人员少、监管手段匮乏、巡查频率低的问题。积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，以公开、公平、公正的市场竞争来促进物管企业自觉提高服务水平。加强物管企业制度化、规范化建设，强化日常检查、资质审定、从业人员业务培训等工作措施，对维修不及时、服务不到位、收费不规范行为予以严肃查处，并作为不良记录记入该企业诚信档案。建立有效的服务业绩考核评价体系，根据物管企业业绩考评结果，对绩效好的企业在招投标中加分，对考核低的企业实行红、黄牌警告甚至退出市场，体现市场公平，提高物管行业的服务水准。
三要增强居民对物业管理的认识，切实解决物业收费难问题。物业管理是一个新生事物，人们对它的认识还需要一个过程。要运用多种形式宣传相关法律法规，让业主更新观念，了解小区物业管理的重要性，自觉履行相关义务特别是自觉缴纳物业费，积极配合物管企业做好管理，同时善于运用法律武器维护自己的合法权益。要开展整治清除历史欠账，切实解决物业管理方面的“急、难、重”问题和房产公司遗留问题，为物管企业顺利进驻和服务创造良好条件。要成立由社区、法院、物业公司等相关单位、部门组成的快速调解机构，通过与业主逐一约谈的方式，从源头上了解业主拖欠物业费的真正原因，对症下药，对空置房、困难户及拒不缴纳的业主分别处理，妥善解决物业费拖欠、拒交问题，提高物业费收费率，推进物业管理持续发展。